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文:MenClub 筆華棋  圖:互聯網
POSTED ON 09 Jul 2014
早前,我們介紹了到日本置業的好處 (menclub.hk/powerandmoney/660),大家或許可發覺好處 並非想像中的明顯,當中更涉及不少潛在危機。今次,我們列舉了部份現有的放盤,再與售價相近的香港實盤比較。

600 萬買「冧巴」

曾經有幸見過謝賢,跟他吹過水,他說當年在邵氏拍一套電影,就可以買一個「冧巴」,可惜後來不善理財,結果現在一個也沒剩,要不然,他已是百億富豪。所謂「冧巴」,就是獨立屋或一幢大廈,即是某條街的某一號,就是全屬於你的。

嘩,聽落去,就算在香港的「山卡啦」買一個「冧巴」,隨時都要千九幾萬,還要是上水或元朗等所謂「House屎」(當然丁屋或村屋另計)。

好,日本呢?這是你最期待的畫面吧。

對,只需 $ 600 萬鬆啲便可,無圖無真相,先睇睇圖片。

冇錯,就是圖片中央的這一「棟」,面積的確小一點,但假假哋都是日本鬧市三層高的「冧巴」,還要是單邊位(即是轉角,通常較值錢,因為可以在兩條街開門口,通常是買舖位首選條件)。

看看地產公司宣傳的句語吧:「★東京23區★位於山手線沿線★位置優良!交通便利!★千代田区神田東松下町★整棟大樓出售★總價7,980万円(約 $ 609 萬港幣) ★位於商業地域★格局內裝可作事務所用途★」

再看一看圖則,間隔雖屬「鑽石形」(買樓大忌),不過尚算足呎,未至於香港新樓(超人旗下的)般巖巖巉巉,算拜得神,見得人。

詳情:
地址:東京都千代田区神田東松下町26-1 
交通:距離都營新宿線「岩本町」車站徒歩2分 
距離地下鐵銀座線「神田」車站徒歩3分 
距離JR山手線、中央線「神田」車站徒歩6分 
距離JR山手線、中央線「秋葉原」車站徒歩5分 
土地面積:47.73 m² 【14.43坪】 
建物面積:97.69 m² 【29.55坪】 
各樓層面積:一樓31.65 m²、二樓33.02 m²、三樓33.02 m² 
建蔽率:80% 
容積率:600% 
構造:鐵骨造地上3層樓建築 
種類:居宅‧事務所 
竣工年分:2004年6月完工(築10年) 
土地權利:所有權 
現狀:空室

將平方米轉作呎,即是三層總面積大概 1,051 呎,地下那層340 呎。老實講,我睇到心郁郁想買 ,地下做小店,二樓做工作室,三樓自己住,聽落好理想。當然,千代田不是最 prime 的地區,但以該區來計,人流亦算旺。可惜未有租金或上手租客內容提供,所以厘數未明,但單單是「我喺日本有棟樓」這一句,已值 $ 600 萬。再 FF 下去,包個日本妹,在那裡跟她經營小店,晚上回三樓「造人」,咁至係人生。


中環一個「冧巴」何價?

話說,有個朋友的朋友的朋友⋯⋯,最近(上年)買了一棟中環唐樓(好像是五層高),位置約在擺花街和石板街交界,據說以9,400萬成交,全世界也大叫「抵呀!」,事關現在凱旋門的最大單位、梅道Mayfair apartment也索價一億。「家吓」一億有找就買到中環極旺區的整棟樓(雖則是舊,唔通係新咩?),其實,應該開心過中六合彩,因為獎金不會 guarantee升值。

Okay,我懂的,用中環擺花街跟日本千代田比較,是有點像問你「食全智賢定高海寧」,不是高海寧不好,只是有點遙不可及。好!就講啲practicable例子。

立即請教我老友記Tommy(Associate Director @ 世紀 21 萬聯地產有限公司),問他在香港買一個價值相約的「冧巴」要多少錢?

「嘩,$ 600 萬,買條 X 咩?灣仔囍匯最細單位都「五嚿幾」!仲話「冧巴」,無可能喎。不過,我手頭上有件好嘢,同你個 friend 個 friend 嗰件無得比,不過假假哋都喺中環,仲要5,000 萬都唔洗,超值!」Tommy 說道。

「老實講,中環有幾旺,你入幼稚園問啲o靚仔都識答啦!而家中環旺到上環,太平山街啲潮店幾勁,你仲熟過我啦!而家同你講適安街,你可能唔知邊,但有間新派日本菜 Ronin,隔籬就富豪飯堂「大班樓」,即係細蘭桂坊酒店嗰度,上面歌賦街又九記又勝香園,每日食晏旺到癲,而家呢棟嘢喺隔籬七層高,總共 4,550 呎,大佬,想買乜呀,你買層豪宅呢個價,都係得 2000 呎,而家講緊 4,300萬買呢度,都係$9,450 呎,仲邊有嘢唔駛$10000蚊呎㗎?我有錢我都買啦!」Tommy 再用力地說。

據悉,日本樓也有7-8厘,比香港多一倍有多,那麼,買日本樓是否比買同價的香港樓好?

「哈,好多客都問過我,唔止係日本,其他國家我哋都有做,但我只講日本啦,你諗下,你買咗層樓,我當你話有 agent 幫你搞租務事宜,但如果條友忽然唔交租,你搵邊個幫你追,又例如間屋要維修,你識人咩?個 agent 幫你搵,無得格價,檯底回水,香港你聽得多啦,你估日本人品格真係咁高尚,唔敢做?再講,合約係全日文,你話香港有人幫你翻譯,你知唔知而家好多搞日本樓買賣嘅騙案?有冇睇《壹週刊》㗎?所以話,我寧願賺少啲,更何況計晒雜費同外國人稅,厘數都唔係真係想像中高,所以我勸你都係咪喇。」Tommy 最後警告。

噢,明白了。

Tommy(Associate Director @ 世紀 21 萬聯地產有限公司)
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